Jakarta, SANDEQ.CO.ID – Keterbatasan lahan membuat hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun menjadi pilihan utama masyarakat, terutama di kawasan perkotaan. Namun, ketika memutuskan untuk membeli unit apartemen, masyarakat diimbau untuk tidak hanya memastikan keberadaan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), tetapi juga memahami status hak atas tanah yang menjadi dasar kepemilikan bangunan tersebut.
Ketelitian ini penting mengingat tidak semua hak atas tanah apartemen bersifat permanen. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, sebuah rumah susun dapat dibangun di atas tanah dengan status Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai atas tanah negara, serta HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan (Pasal 17).
“Status tanah menjadi krusial karena apartemen yang berdiri di atas HGB, Hak Pakai, atau Hak Pengelolaan memiliki jangka waktu tertentu. Jika masa berlakunya habis, perlu ada perpanjangan sesuai ketentuan perundang-undangan. Ini sering luput dari perhatian calon pembeli,” ujar pengamat properti, dalam diskusi virtual, Jumat (29/5/2026).
Lebih lanjut, masyarakat juga wajib memastikan keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Organisasi ini berperan vital dalam mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, termasuk mewakili kepentingan penghuni dalam urusan legalitas dan perpanjangan hak atas tanah.
Apabila sebuah apartemen tidak memiliki P3SRS yang aktif dan sah, serta jangka waktu hak atas tanahnya habis, maka pemilik unit dapat menghadapi sejumlah kendala administratif. Mulai dari tidak dapat melakukan jual beli unit, tidak bisa mengagunkan properti sebagai jaminan bank, hingga potensi timbulnya konflik hukum di kemudian hari.
“Keberadaan P3SRS sangat penting untuk memastikan pengelolaan hak bersama berjalan lancar. Tanpa itu, ketika hak atas tanah habis, tidak ada kepastian hukum untuk perpanjangan. Unit Anda seperti ‘rumah di atas tanah yang bukan milik bersama yang jelas,” tegas seorang konsultan hukum properti.
Oleh karena itu, calon pembeli apartemen diimbau untuk lebih teliti sebelum melakukan transaksi. Pemeriksaan menyeluruh harus mencakup tiga hal utama: status SHMSRS, hak atas tanah (apakah HGB, Hak Pakai, atau Hak Milik beserta masa berlakunya), dan keberadaan P3SRS yang aktif dan sah.
Dengan memahami legalitas rumah susun secara utuh, masyarakat diharapkan dapat memiliki dan menghuni apartemen dengan aman dan nyaman, serta terhindar dari sengketa di masa mendatang. Hunian vertikal modern memang solusi, tetapi kewaspadaan hukum adalah kunci kenyamanan jangka panjang.
